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La situazione emergenziale attuale solleva il problema relativo alla percezione dei canoni di locazione degli immobili per il locatore e, viceversa, il pagamento di questi per il conduttore.

LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO COMMERCIALE

Si sottolinea che, ai sensi dell’art. 26 TUIR, i canoni di locazione andranno a formare il reddito del locatore indipendentemente dall’effettiva percezione. Può non essere consigliabile quindi respingere le richieste di aiuto provenienti dal conduttore, se giustificate, tenendo in considerazione che molto probabilmente l’immobile rimarrebbe sfitto comportando comunque il pagamento di imposte e spese.

Dall’altro lato, parrebbe che il conduttore non sia autorizzato a sospendere il pagamento in maniera arbitraria e che debba pertanto attivarsi per richiedere al locatore una ridefinizione degli accordi contrattuali.

L’articolo 91 del D.L 18/2020, cosiddetto “Cura Italia”, stabilisce che il rispetto delle misure di contenimento dovute alla situazione emergenziale debba essere sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore in caso di ritardato adempimento o inadempimento.

Appare però difficile che il conduttore possa procedere a un’automatica e arbitraria riduzione del canone, sia temporanea che permanente, per questo è necessario che questi ne faccia richiesta al locatore ricorrendo alla via della mediazione.

Limitatamente alla categoria catastale C1 (botteghe e negozi) il Decreto “Cura Italia” concede la possibilità di beneficiare di un credito d’imposta del 60% che può essere utilizzato in compensazione (non può essere chiesto a rimborso) a condizione che il conduttore abbia pagato il canone.

Attualmente questa previsione riguarda il mese di Marzo ma è probabile che verrà prevista anche per il mese di Aprile.

Per tutte le categorie di immobili commerciali, in caso di reale difficoltà del conduttore dovute all’emergenza Covid, le soluzioni più ragionevoli sono le seguenti:

• Rideterminazione del canone e/o dei termini di pagamento

La richiesta nasce dalla straordinarietà e imprevedibilità della situazione epidemica che rende non più sostenibile un canone pattuito in presenza di condizioni economiche diverse ed è per questo presupposto che l’articolo 1467 del Codice Civile riconosce al conduttore la possibilità di richiedere la rinegoziazione per ristabilire l’equità del contratto.

A titolo esemplificativo, soluzioni plausibili possono essere la proroga della scadenza di pagamento dei canoni senza penalità o la riduzione del canone stesso almeno fino a che resteranno in vigore le misure restrittive.

L’accordo deve essere stipulato in forma scritta (anche con scambio di mail o via PEC).

L’accordo di riduzione del canone non è soggetto a obbligo di registrazione, tuttavia è opportuno notificare lo stesso all’Amministrazione Finanziaria al fine di attribuire data certa e di evitare successive contestazioni.

Per la registrazione occorre compilare il “modello 69”, corredato dalla scrittura privata in triplice copia, e consegnarlo all'ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto originario.

Tenuto conto che in questo periodo non è possibile accedere all’ Agenzia delle Entrate, la Circolare n. 8/E ha chiarito che i termini riguardo la registrazione degli atti sono slittati.

Conseguentemente è stato previsto che tale modello potrà essere consegnato in originale entro il 30/06/2020.

Nell’attesa di poter consegnare la copia cartacea del modello, è possibile anticipare il modello e l’accordo all’Agenzia delle Entrate tramite posta elettronica (anche non certificata).

E’ necessario indicare il riferimento al contratto originario e i relativi estremi di registrazione. Non è previsto il pagamento di alcuna imposta di registro, né dell’imposta di bollo.

• Richiedere la risoluzione del contratto

Sia al locatore (se non è interessato all’incasso parziale o dilazionato delle somme) sia al conduttore (se ritiene che il pagamento sia diventato insostenibile) è riconosciuta la possibilità di recedere dal contratto con preavviso di minimo 6 mesi, per gravi motivi.

LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO RESIDENZIALE

Non ci sono provvedimenti governativi a riguardo; anche in questo caso il consiglio è di ristabilire consensualmente tra le parti i termini del contratto in quanto la risoluzione risulta meno agevole.

Ai fini della rinegoziazione dei termini contrattuali si faccia riferimento a quanto scritto sopra.

Studio Rota Castiglioni - Dottori Commercialisti in associazione